5 millions de logements en France sont classés F ou G au DPE, les fameuses "passoires énergétiques". Si votre copropriété en fait partie, vous êtes directement concerné par les interdictions de location qui se durcissent année après année. Mais au-delà des contraintes réglementaires, c'est la valeur de votre patrimoine qui est en jeu. Voici tout ce qu'il faut savoir pour anticiper et agir.
Qu'est-ce qu'une passoire énergétique ?
Une passoire énergétique (ou passoire thermique) est un logement dont la performance énergétique est très mauvaise, classé F ou G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Les seuils de consommation
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Qualification |
|---|---|---|
| A | Moins de 70 | Excellent |
| B | 70 - 110 | Très bon |
| C | 110 - 180 | Bon |
| D | 180 - 250 | Moyen |
| E | 250 - 330 | Médiocre |
| F | 330 - 420 | Passoire énergétique |
| G | Plus de 420 | Passoire énergétique |
Pourquoi ces logements consomment-ils autant ?
Les passoires énergétiques cumulent généralement plusieurs problèmes :
- Isolation insuffisante : Murs non isolés, simple vitrage, combles perdus
- Chauffage vétuste : Chaudière ancienne à faible rendement, convecteurs électriques
- Ventilation inadaptée : Absence de VMC, entrées d'air non contrôlées
- Ponts thermiques : Jonctions mal traitées entre murs, planchers et menuiseries
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des passoires énergétiques :
| Date | Logements concernés | Conséquence |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Classe G+ (> 450 kWh/m²/an) | Interdiction de louer |
| 1er janvier 2025 | Tous les logements classe G | Interdiction de louer |
| 1er janvier 2028 | Logements classe F | Interdiction de louer |
| 1er janvier 2034 | Logements classe E | Interdiction de louer |
Ce que signifie "interdiction de louer"
Un logement interdit à la location ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les conséquences sont concrètes :
- Pas de nouveau locataire : Impossible de relouer après le départ du locataire actuel
- Pas de renouvellement : Le bail en cours peut aller à son terme, mais pas être renouvelé indéfiniment
- Risque juridique : Le locataire peut exiger des travaux ou une réduction de loyer
- Gel des loyers : Les loyers des passoires F et G sont déjà gelés depuis 2022
L'impact sur la valeur de votre bien
Au-delà des contraintes de location, c'est la valeur patrimoniale qui est en jeu. Les notaires constatent une décote croissante des passoires énergétiques.
Décote moyenne constatée
| Classe DPE | Décote par rapport à un bien équivalent classe D |
|---|---|
| E | -5 à -10% |
| F | -10 à -20% |
| G | -15 à -30% |
Exemple concret : Un appartement de 60m² estimé 200 000€ en classe D pourrait se vendre seulement 160 000€ s'il est classé G, soit une perte de 40 000€.
Pourquoi la décote va s'accentuer
- Offre croissante : De plus en plus de propriétaires cherchent à vendre leurs passoires
- Demande en baisse : Les acheteurs fuient les travaux obligatoires
- Financement difficile : Les banques sont réticentes à financer des passoires
- Conscience écologique : Les jeunes acheteurs privilégient les biens performants
Comment savoir si votre copropriété est concernée
Les indicateurs d'alerte
Votre copropriété est probablement une passoire énergétique si :
- Construction avant 1975 : Avant la première réglementation thermique
- Pas d'isolation extérieure : Façades en pierre ou brique apparente
- Simple vitrage : Fenêtres d'origine jamais remplacées
- Chauffage collectif ancien : Chaudière de plus de 20 ans
- Pas de VMC : Ventilation naturelle uniquement
Les documents à consulter
- DPE de votre appartement : Obligatoire pour vendre ou louer
- DPE collectif de l'immeuble : Obligatoire depuis 2024-2025
- Audit énergétique : Si réalisé dans le cadre du PPT
Attention aux DPE anciens
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 utilisaient une méthode différente. Beaucoup de logements ont été reclassés (souvent en moins bien) avec la nouvelle méthode. Un DPE qui indiquait D peut désormais être F ou G.
Les solutions pour sortir du statut de passoire
Option 1 : La rénovation globale collective
C'est la solution la plus efficace et la plus économique à long terme. Une rénovation globale de l'immeuble permet de gagner plusieurs classes DPE d'un coup.
Travaux types pour passer de G à C
- ITE (Isolation Thermique par l'Extérieur) : 120-200€/m² de façade
- Isolation des combles : 20-50€/m²
- Remplacement des fenêtres communes : 500-1000€/fenêtre
- Nouvelle chaufferie : 50 000-150 000€ selon la taille
- VMC collective : 15 000-40 000€
Exemple chiffré
Copropriété de 25 lots, immeuble 1965, classe G :
| Poste | Coût |
|---|---|
| ITE façades | 180 000€ |
| Isolation toiture | 25 000€ |
| Chaufferie gaz condensation | 60 000€ |
| VMC hygroréglable | 35 000€ |
| Maîtrise d'œuvre | 30 000€ |
| Total | 330 000€ |
| Par lot (avant aides) | 13 200€ |
Avec les aides
- MaPrimeRénov' (45% + bonus) : 180 000€
- CEE : 30 000€
- Aide Région : 20 000€
- Reste à charge : 100 000€, soit 4 000€ par lot
Résultat : passage de G à C, valeur des biens préservée, charges de chauffage divisées par 2.
Option 2 : Les travaux individuels
Si la copropriété refuse les travaux collectifs, certains travaux peuvent être réalisés individuellement :
- Remplacement des fenêtres : Soumis à autorisation AG si modification de l'aspect extérieur
- Isolation des murs par l'intérieur : Moins efficace que l'ITE mais possible sans accord
- Changement de chauffage individuel : Pompe à chaleur, radiateurs performants
Limite : Ces travaux permettent rarement de gagner plus d'une classe DPE. Un logement G deviendra au mieux F, ce qui ne résout pas le problème à terme.
Option 3 : Vendre avant qu'il ne soit trop tard
Certains propriétaires choisissent de vendre plutôt que de s'engager dans des travaux lourds. Mais attention :
- La décote est déjà significative
- Elle va s'accentuer à l'approche des échéances
- Le vivier d'acheteurs se réduit (investisseurs uniquement)
Si vous vendez : Faites-le maintenant plutôt que d'attendre 2027 pour un logement F.
Comment convaincre la copropriété d'agir
Le plus difficile est souvent d'obtenir le vote des travaux en AG. Voici les arguments qui portent :
Arguments pour les propriétaires occupants
- Confort amélioré : Fini les courants d'air et les murs froids
- Factures réduites : Chauffage divisé par 2 ou 3
- Valeur du bien : Protection contre la décote
- Aides massives : Jusqu'à 50-70% financés
Arguments pour les propriétaires bailleurs
- Interdiction de louer : Sans travaux, le bien devient improductif
- Loyers gelés : Impossible d'augmenter tant que le bien est F ou G
- Risque locataire : Demande de travaux ou réduction de loyer
- Valorisation : Un bien rénové se loue plus cher et plus vite
Le bon timing
N'attendez pas la dernière minute. Les entreprises RGE sont débordées à l'approche des échéances, les prix augmentent et les délais s'allongent. Lancez les études dès maintenant.
FAQ : vos questions sur les passoires énergétiques
Mon locataire actuel doit-il partir en 2025 si mon logement est G ?
Non. L'interdiction concerne les nouveaux baux. Votre locataire actuel peut rester, mais vous ne pourrez pas relouer après son départ.
Puis-je faire les travaux seul si la copropriété refuse ?
Partiellement. Vous pouvez isoler par l'intérieur et changer vos fenêtres (avec autorisation AG), mais l'impact sera limité. L'ITE et le chauffage collectif nécessitent un vote de la copropriété.
Que risque-t-on si on loue quand même une passoire ?
Le logement est considéré comme "indécent". Le locataire peut saisir la justice pour obtenir des travaux, une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts.
Les aides sont-elles vraiment disponibles ?
Oui, mais elles ont des conditions : gain énergétique minimum de 35%, entreprises RGE, respect des procédures. Un accompagnement professionnel est recommandé.
Calendrier d'action recommandé
| Échéance | Action |
|---|---|
| Immédiatement | Vérifier le DPE de votre logement et de l'immeuble |
| 3 mois | Inscrire le sujet à l'ordre du jour de la prochaine AG |
| 6 mois | Réaliser un audit énergétique si non fait |
| 12 mois | Voter le principe des travaux et lancer les consultations |
| 18 mois | Déposer les dossiers de subvention |
| 24-36 mois | Réaliser les travaux |
Comment Coproo vous accompagne
Avec Coproo, suivez la classe énergétique de votre immeuble et recevez des alertes sur les échéances réglementaires. Notre simulateur calcule l'impact des travaux sur votre DPE et estime les aides disponibles. Centralisez les devis, suivez les dossiers de subvention et communiquez facilement avec tous les copropriétaires pour faire avancer le projet de rénovation.
La sortie du statut de passoire énergétique est un défi, mais c'est aussi une opportunité : celle de valoriser durablement votre patrimoine tout en réduisant vos charges et votre impact environnemental. Plus tôt vous agissez, plus les conditions seront favorables.
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